NHỊP CẦU NHÀ ĐẤT

[tintuc]

Diện tích đất nhỏ hơn so với Sổ đỏ xảy ra khá phổ biến trên thực tế. Khi đo đạc xác định lại diện tích, kích thước thửa đất mà thấy diện tích thực tế nhỏ hơn so với Sổ đỏ thì tùy theo nguyên nhân mà có cách xử lý khác nhau.

Diện tích nhỏ hơn Sổ đỏ sẽ công nhận theo thực tế?

Diện tích thửa đất khác so với Giấy chứng nhận đã cấp (Sổ đỏ, Sổ hồng) không phải là chuyện hiếm. Có nhiều nguyên nhân dẫn tới sự khác nhau đó, có thể do đo đạc sai hoặc do lấn, chiếm hoặc do bị lấn, chiếm… Lường trước được điều đó, Luật Đất đai đã quy định rõ cách xử lý.

Khoản 5 Điều 98 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:

“Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.

…”.

Như vậy, diện tích thửa đất thực tế nhỏ hơn so với Giấy chứng nhận được chia thành 02 trường hợp:

Trường hợp 1: Ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì diện tích được xác định theo số liệu đo đạc thực tế khi cấp đổi Giấy chứng nhận.

Nếu thuộc trường hợp này thì người sử dụng đất cấp đổi Giấy chứng nhận để ghi theo diện tích đo đạc thực tế (thủ tục cấp đổi được nêu rõ ở phần sau).

Trường hợp 2: Ranh giới thửa đất đang sử dụng có thay đổi so với thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì nguyên nhân có thể do người sử dụng đất liền kề lấn, chiếm.

Khi thuộc trường hợp này, người sử dụng đất có quyền yêu cầu xác định lại ranh giới thửa đất. Trường hợp có tranh chấp thì tự hòa giải, nếu hòa giải không thành thì gửi đơn đề nghị Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tổ chức hòa giải. Nếu hòa giải tại xã, phường, thị trấn không thành thì nộp đơn khởi kiện tại Tòa án.

Thủ tục cấp đổi Sổ đỏ để ghi theo diện tích thực tế

Căn cứ khoản 24 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP, khi đo đạc xác định lại diện tích, kích thước thửa đất mà diện tích thửa đất thực tế nhỏ hơn so với diện tích trên Giấy chứng nhận thì người sử dụng đất được cấp đổi Giấy chứng nhận để xác định diện tích theo số liệu đo đạc thực tế.

* Hồ sơ đề nghị cấp đổi

Khoản 1 Điều 10 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định hộ gia đình, cá nhân chuẩn bị 01 bộ hồ sơ, gồm:

- Đơn đề nghị cấp đổi theo Mẫu số 10/ĐK;

- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp (Sổ đỏ, Sổ hồng).

* Trình tự, thủ tục cấp đổi

Bước 1: Nộp hồ sơ

Cách 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ đề nghị cấp đổi tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất nếu có nhu cầu.

Cách 2: Không nộp tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.

- Địa phương đã thành lập bộ phận một cửa để tiếp nhận và trả kết quả các thủ tục hành chính thì hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Thông thường sẽ nộp tại bộ phận một cửa cấp huyện nơi có đất (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương).

- Địa phương chưa thành lập bộ phận một cửa thì nộp hồ sơ trực tiếp tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc nộp trực tiếp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện nếu địa phương chưa thành lập Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai.

Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ

- Nếu hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

- Nếu hồ sơ đầy đủ, hợp lệ thì ghi đầy đủ thông tin vào sổ tiếp nhận hồ sơ và trao phiếu tiếp nhận cho người nộp hồ sơ (trong đó ghi ngày trả kết quả).

Bước 3. Giải quyết yêu cầu

Bước 4: Trả kết quả

Nộp hồ sơ ở đâu thì trả kết quả tại đó và phải trao Giấy chứng nhận mới cho người sử dụng đất trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày có kết quả giải quyết.

* Thời gian giải quyết: Không quá 07 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 17 ngày đối với xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn.

Trường hợp cấp đổi Giấy chứng nhận đồng loạt cho nhiều người sử dụng đất do đo vẽ lại bản đồ là không quá 50 ngày làm việc.

Lưu ý: Thời gian trên không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

* Lệ phí thực hiện: Mức thu lệ phí địa chính do Hội đồng nhân các tỉnh, thành quy định nên mức thu lệ phí sẽ khác nhau. Mặc dù mức thu khác nhau nhưng trên thực tế các tỉnh đều thu dưới 100.000 đồng.

[/tintuc]

[tintuc]

Có nhiều nguyên nhân khác nhau dẫn tới việc hàng xóm không ký giáp ranh như mâu thuẫn cá nhân, tranh chấp đất đai. Nếu thuộc trường hợp này thì người dân cần nắm rõ cách xử lý khi hàng xóm không chịu ký giáp ranh dưới đây.

1. Vẫn nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận

Khoản 11 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT quy định những trường hợp cơ quan nhà nước từ chối hồ sơ đề nghị đăng ký, cấp Giấy chứng nhận, trong đó nêu rõ:

“…

Khi nhận được văn bản của cơ quan thi hành án dân sự hoặc Văn phòng Thừa phát lại yêu cầu tạm dừng hoặc dừng việc cấp Giấy chứng nhận đối với tài sản là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là đối tượng phải thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự hoặc văn bản thông báo về việc kê biên tài sản thi hành án; khi nhận được văn bản của cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai về việc đã tiếp nhận đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất;”.

Theo quy định trên, cơ quan tiếp nhận hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận không được từ chối nhận hồ sơ với lý do hàng xóm không chịu ký giáp ranh nếu không có tranh chấp đất đai.

Ngoài ra, cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được từ chối với lý do có tranh chấp đất đai xảy ra trên thực tế mà chỉ được từ chối tiếp nhận nếu nhận được văn bản của cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai về việc đã tiếp nhận đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai.

Tóm lại, dù hàng xóm có nói sẽ không ký giáp ranh để không được cấp Giấy chứng nhận thì người sử dụng đất vẫn nộp hồ sơ theo quy định.

2. Đề nghị cơ quan nhà nước trả lời bằng văn bản

Trên thực tế nhiều người dân không được cấp hoặc chưa được cấp Giấy chứng nhận dù có đủ điều kiện theo quy định nhưng bị từ chối vì hàng xóm không chịu ký giáp ranh.

Căn cứ Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, khi cấp Giấy chứng nhận thì Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất sẽ niêm yết công khai hiện trạng thửa đất, tình trạng tranh chấp,… tại trụ sở Ủy ban và khu dân cư nơi có đất trong thời hạn 15 ngày và xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh (nếu có).

Ngoài ra, căn cứ Điều 11 và khoản 3 Điều 12 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT về xác định và đo vẽ ranh giới thửa đất cho thấy các thửa đất đã được địa chính xác định, lập bản mô tả ranh giới, mốc giới và lưu tại hồ sơ địa chính để quản lý ngay cả khi chưa được cấp Giấy chứng nhận.

Bên cạnh đó, khi xác định ranh giới thửa đất để đo vẽ chi tiết đã có mặt của những người sử đất liền kề, trường hợp người sử dụng đất liền kề vắng mặt thì phải niêm yết công khai trong vòng 15 ngày.

Như vậy, đều có quy định niêm yết công khai 15 ngày và ranh giới thửa đất trong hồ sơ địa chính được xác định, đo vẽ trước đó theo quy định đã ghi nhận sự đồng ý của người sử dụng đất liền kề về ranh giới thửa đất.

Trường hợp hàng xóm không chịu ký giáp ranh và cũng không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai thì vẫn có căn cứ để cấp Giấy chứng nhận nếu đủ điều kiện. Nói cách khác, không có quy định nào từ chối cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp chỉ vì hàng xóm không chịu ký giáp ranh.

Chính vì vậy, người nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận có quyền đề nghị cơ quan tiếp nhận, giải quyết hồ sơ trả lời bằng văn bản về việc từ chối hoặc chưa cấp Giấy chứng nhận.

3. Đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai

Khi hàng xóm không chịu ký giáp ranh với lý do tranh chấp đất đai thì người đề nghị cấp Giấy chứng nhận tự hòa giải với người đang có tranh chấp hoặc thông qua hòa giải viên (việc hòa giải này không bắt buộc) hoặc gửi đơn đề nghị Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất hòa giải (hòa giải bắt buộc).

Khi thực hiện thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận nếu có đơn tranh chấp thì sẽ tạm dừng thực hiện thủ tục. Nếu hòa giải thành thì kết thúc tranh chấp, nếu hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn không thành thì có quyền gửi đơn khởi kiện tại Tòa án hoặc gửi đơn đề nghị Ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc cấp tỉnh giải quyết theo quy định.

Sau khi kết thúc tranh chấp đất đai sẽ thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận theo đúng quy định.

Trường hợp người sử dụng đất liền kề nói: “Tôi đang có tranh chấp với hàng xóm nên không ký giáp ranh” mà không có đơn đề nghị Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tổ chức hòa giải thì khi đó được xác định là tranh chấp thực tế, không phải là căn cứ đề dừng việc thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận theo quy định.

4. Khởi kiện hành vi cố ý ngăn cản quyền được cấp Sổ đỏ

Mặc dù cách xử lý này không phổ biến nhưng trường hợp hàng xóm không chịu ký giáp ranh và có hành vi cố ý ngăn cản việc cấp Giấy chứng nhận của người sử dụng đất hợp pháp thì người sử dụng đất hợp pháp có quyền khởi kiện về hành vi cản trở đó nếu có căn cứ.

Hành vi cố ý ngăn cản việc cấp Giấy chứng nhận của người sử dụng đất hợp pháp là tranh chấp về dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết theo loại việc của Tòa án nên khi người sử dụng đất nộp đơn và giấy tờ, tài liệu chứng minh cho yêu cầu khởi kiện đó thì Tòa án sẽ tiếp nhận và thụ lý theo quy định (theo khoản 14 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015).

Trên đây là một số cách xử lý khi hàng xóm không chịu ký giáp ranh để làm Sổ đỏ. Có thể thấy pháp luật đất đai không có quy định vì hàng xóm không chịu ký giáp ranh nên không được cấp Sổ đỏ dù có đủ điều kiện theo quy định. Điều này rất hợp lý vì có nhiều trường hợp “không chịu ký giáp ranh cho dù không có tranh chấp đất đai mà do mâu thuẫn cá nhân khác nên không ký”, từ đó gây cản trở quyền được cấp Sổ đỏ theo quy định.

[/tintuc]