[tintuc]
Diện tích đất nhỏ hơn so với Sổ đỏ xảy ra khá phổ biến trên thực tế. Khi đo đạc xác định lại diện tích, kích thước thửa đất mà thấy diện tích thực tế nhỏ hơn so với Sổ đỏ thì tùy theo nguyên nhân mà có cách xử lý khác nhau.
Diện tích nhỏ hơn Sổ đỏ sẽ công nhận theo thực tế?
Diện tích thửa đất khác so với Giấy chứng nhận đã cấp (Sổ đỏ,
Sổ hồng) không phải là chuyện hiếm. Có nhiều nguyên nhân dẫn tới sự khác nhau
đó, có thể do đo đạc sai hoặc do lấn, chiếm hoặc do bị lấn, chiếm… Lường trước
được điều đó, Luật Đất đai đã quy định rõ cách xử lý.
Khoản 5 Điều 98 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:
“Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.
…”.
Như vậy, diện tích thửa đất thực tế nhỏ hơn so với Giấy chứng
nhận được chia thành 02 trường hợp:
Trường hợp 1: Ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi
so với thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những
người sử dụng đất liền kề thì diện tích được xác định theo số liệu đo đạc thực
tế khi cấp đổi Giấy chứng nhận.
Nếu thuộc trường hợp này thì người sử dụng đất cấp đổi Giấy
chứng nhận để ghi theo diện tích đo đạc thực tế (thủ tục cấp đổi được nêu
rõ ở phần sau).
Trường hợp 2: Ranh giới thửa đất đang sử dụng có thay đổi so
với thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì nguyên nhân có thể do
người sử dụng đất liền kề lấn, chiếm.
Khi thuộc trường hợp này, người sử dụng đất có quyền
yêu cầu xác định lại ranh giới thửa đất. Trường hợp có tranh chấp thì tự hòa giải,
nếu hòa giải không thành thì gửi đơn đề nghị Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn
nơi có đất tổ chức hòa giải. Nếu hòa giải tại xã, phường, thị trấn không thành
thì nộp đơn khởi kiện tại Tòa án.
Thủ tục cấp đổi Sổ đỏ để ghi theo diện tích thực tế
Căn cứ khoản 24 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP, khi đo đạc
xác định lại diện tích, kích thước thửa đất mà diện tích thửa đất thực tế nhỏ
hơn so với diện tích trên Giấy chứng nhận thì người sử dụng đất được cấp đổi Giấy
chứng nhận để xác định diện tích theo số liệu đo đạc thực tế.
* Hồ sơ đề nghị cấp đổi
Khoản 1 Điều 10 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định
hộ gia đình, cá nhân chuẩn bị 01 bộ hồ sơ, gồm:
- Đơn đề nghị cấp đổi theo Mẫu số 10/ĐK;
- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp (Sổ đỏ, Sổ hồng).
* Trình tự, thủ tục cấp đổi
Bước 1: Nộp hồ sơ
Cách 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ đề nghị cấp đổi tại Ủy
ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất nếu có nhu cầu.
Cách 2: Không nộp tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn
nơi có đất.
- Địa phương đã thành lập bộ phận một cửa để tiếp nhận và trả
kết quả các thủ tục hành chính thì hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại bộ phận một
cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Thông thường sẽ nộp tại bộ phận
một cửa cấp huyện nơi có đất (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành
phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương).
- Địa phương chưa thành lập bộ phận một cửa thì nộp hồ sơ trực
tiếp tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc nộp trực tiếp tại
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện nếu địa phương chưa thành lập Chi
nhánh văn phòng đăng ký đất đai.
Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ
- Nếu hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối
đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp
hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.
- Nếu hồ sơ đầy đủ, hợp lệ thì ghi đầy đủ thông tin vào sổ
tiếp nhận hồ sơ và trao phiếu tiếp nhận cho người nộp hồ sơ (trong đó ghi ngày
trả kết quả).
Bước 3. Giải quyết yêu cầu
Bước 4: Trả kết quả
Nộp hồ sơ ở đâu thì trả kết quả tại đó và phải trao Giấy chứng
nhận mới cho người sử dụng đất trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ
ngày có kết quả giải quyết.
* Thời gian giải quyết: Không quá 07 ngày làm việc kể
từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 17 ngày đối với xã miền núi, hải đảo,
vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc đặc biệt
khó khăn.
Trường hợp cấp đổi Giấy chứng nhận đồng loạt cho nhiều
người sử dụng đất do đo vẽ lại bản đồ là không quá 50 ngày làm việc.
Lưu ý: Thời gian trên không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại
xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời
gian xem xét xử lý với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian
trưng cầu giám định.
* Lệ phí thực hiện: Mức thu lệ phí địa chính do Hội đồng
nhân các tỉnh, thành quy định nên mức thu lệ phí sẽ khác nhau. Mặc dù mức thu
khác nhau nhưng trên thực tế các tỉnh đều thu dưới 100.000 đồng.